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Cassazione: il riscatto di un immobile è un diritto potestativo...

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La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 8264 del 2014, ha affermato che il diritto di riscatto di un immobile integra un diritto potestativo che si esercita tramite una dichiarazione unilaterale recettizia e determina il successivo acquisto della proprietà immobiliare.



Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 29 gennaio – 9 aprile 2014, n. 8264
Presidente Amatucci – Relatore Cirillo

 

 

Svolgimento del processo

1. La s.a.s. Supermarket del legno conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Milano, la s.p.a. Cristallo, nonché G.A. e Ad. e - premesso di condurre in locazione una parte di un più ampio immobile di proprietà delle convenute G. , le quali le avevano comunicato di aver trasferito alla convenuta s.p.a. Cristallo la proprietà dell'intero complesso - chiedeva che fosse accertata la violazione del diritto di prelazione ad essa spettante ai sensi dell'art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, con conseguente invalidità del trasferimento di proprietà e contestuale riconoscimento del legittimo esercizio, da parte sua, del diritto di riscatto.
Si costituivano in giudizio le convenute, le quali eccepivano l'invalidità dell'atto col quale la società attrice aveva inteso esercitare il diritto di riscatto ed affermavano che, comunque, si trattava di una vendita in blocco dell'intero complesso, che escludeva la possibile esistenza di un diritto di prelazione su parte degli immobili.
Il Tribunale, disposto il mutamento del rito, rigettava la domanda, con condanna dell'attrice al pagamento delle spese.
2. La sentenza veniva appellata dalla medesima s.a.s. Supermarket del legno, e la Corte d'appello di Milano, con pronuncia del 5 maggio 2010, rigettava l'appello, condannando l'appellante al pagamento delle ulteriori spese del grado.
Osservava la Corte territoriale che l'atto stragiudiziale notificato alle convenute a mezzo di ufficiale giudiziario non era stato sottoscritto dalla società appellante, bensì dagli avvocati della medesima, i quali avevano agito non in forza di una procura ad negotia, bensì di una procura ad litem, la quale poteva esplicare solo effetti processuali e non sostanziali. L'atto di citazione introduttivo del giudizio, inoltre, notificato dopo il decorso di sei mesi dalla trascrizione dell'atto di compravendita concluso dalle appellate G. , non conteneva alcuna formale dichiarazione di esercizio del riscatto, limitandosi a chiedere l'accertamento della volontà contenuta nell'atto stragiudiziale suindicato.
3. Contro la sentenza della Corte d'appello di Milano propone ricorso la s.a.s. Supermarket del legno, con atto affidato a quattro motivi.
Resiste la s.p.a. Cristallo con controricorso.

 





Motivi della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, nonché degli artt. 83 e 84 cod. proc. civ. e degli artt. 1367, 1387 e 1388 cod. civ., oltre a motivazione insufficiente su di un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
Osserva la società ricorrente, richiamando la sentenza 27 settembre 2006, n. 20948, di questa Corte, citata anche dalla Corte d'appello di Milano, che una procura ai difensori apposta a margine di un atto stragiudiziale notificato a mezzo di ufficiale giudiziario forma un tutt'uno con esso, manifestando la volontà della parte di fare proprio il contenuto dell'atto. Non avrebbe importanza, perciò, qualificare l'atto come procura ad litem anziché ad negotia, perché una procura apposta ad un atto privo di natura giudiziale “non può che valere quale negozio attributivo del potere dispositivo ed espressione della specifica volontà negoziale del diritto potestativo sostanziale che in quell'atto stragiudiziale si estrinsecava”.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione dell'art. 1362 cod. civ., oltre a motivazione insufficiente sul valore di mera procura ad litem apposta all'atto di esercizio del diritto di riscatto.
Rileva la ricorrente che, nel caso specifico, la procura conferita era di natura sostanziale e non soltanto processuale, essendovi ricompresa anche la facoltà di conciliare e transigere la controversia e di nominare altri avvocati. L'aver dimenticato tale profilo ha prodotto la violazione del fondamentale criterio di interpretazione di cui all'art. 1362 cod. civ., applicabile anche agli atti unilaterali come quello in questione.
3. I due motivi di ricorso, da trattare congiuntamente, sono entrambi privi di fondamento.
La sentenza impugnata, infatti, ha richiamato ed applicato alla fattispecie il principio formulato dalla sentenza n. 20948 del 2006 di questa Corte, secondo cui il diritto di riscatto previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978, analogamente al riscatto nella materia agraria, integra un diritto potestativo che si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina ex lege l'acquisto della proprietà dell'immobile a favore del retraente. Tale dichiarazione può essere effettuata anche con l'atto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto, ed in tale seconda ipotesi la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il relativo giudizio, non gli conferisce anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che detta procura sia redatta in calce o a margine dell'atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare l’immobile, in quanto la parte, con la sottoscrizione della procura, fa proprio tale contenuto.
Nel caso in esame la Corte d'appello, con accertamento di fatto congruamente motivato e privo di vizi logici, e quindi non più sindacabile in sede di legittimità, ha accertato - come si è detto - che l'atto stragiudiziale notificato alle locatrici venditrici non era sottoscritto dalla società titolare del diritto di riscatto, bensì dagli avvocati della stessa, i quali agivano in base ad una procura ad litem e non ad negotia; ed ha pure accertato che l'atto di citazione non conteneva una nuova formale dichiarazione di voler esercitare il riscatto. Tanto basta per escludere che la comunicazione potesse avere efficacia come atto di esercizio del riscatto, provenendo da soggetto non detentore del relativo potere; e, d'altra parte, la sentenza sopra richiamata, che merita integrale conferma nella sede odierna, ammette che la procura ad litem conferita a margine dell'atto di citazione possa abilitare anche all'esercizio del riscatto, ma solo a condizione che nel testo della citazione sia contenuta la volontà di esercitare il riscatto; il che nella specie, appunto, la Corte di merito ha escluso.
Sicché non sussistono né le ipotizzate violazioni di legge, né l'erronea interpretazione della procura ad litem sulla cui base si pretende di aver esercitato il riscatto, né il presunto vizio di motivazione.
4. Con il terzo motivo di ricorso lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, dell'art. 1399 cod. civ., degli artt. 112 e 163 cod. proc. civ., oltre ad omessa o insufficiente motivazione circa l'intervenuta ratifica conseguente alla proposizione della domanda giudiziale.
Si osserva, al riguardo, che la Corte territoriale avrebbe errato nell'escludere che la citazione introduttiva del presente giudizio non contenesse una nuova formale dichiarazione di voler esercitare il riscatto. L'atto di citazione, infatti, renderebbe evidente la “manifestazione della volontà di riscattare l'immobile, avente efficacia, ove necessario, di ratifica della dichiarazione stragiudiziale anteriormente già resa”; e la natura di ratifica le conferirebbe carattere retroattivo.
4.1. Il motivo è inammissibile, in quanto non ha costituito oggetto del giudizio di merito.
Come correttamente rilevato nel controricorso, dalla semplice lettura delle conclusioni rassegnate dalle parti davanti alla Corte d'appello di Milano emerge che la società oggi ricorrente non ha mai prospettato in quella sede l'ulteriore domanda, eventualmente anche in via subordinata, volta a far considerare l'atto di citazione introduttivo del giudizio come atto di ratifica (in quanto tale retroattivo) rispetto a quello di esercizio del riscatto proveniente da un rappresentante senza poteri.
Trattandosi di questione nuova, è evidente che la stessa non può trovare ingresso per la prima volta nella presente sede di legittimità.
5. Il rigetto e l'inammissibilità dei primi tre motivi di ricorso comportano il rigetto - anzi l'assorbimento - del quarto, col quale si lamenta che la Corte milanese abbia rilevato d'ufficio, con ciò violando l'art. 2969 cod. civ., la tardività della dichiarazione di riscatto contenuta nella citazione.
Come emerge dalla trattazione degli altri motivi, infatti, l'argomentazione relativa alla decadenza è stata utilizzata dalla Corte milanese ad colorandum; e poiché il contraddittorio si è instaurato soltanto sulla domanda di presunta legittimità del riscatto esercitato dal rappresentante senza poteri, e nessuna questione è stata posta circa la ratifica, è evidente che il profilo della tempestività o, viceversa, della tardività della citazione perde completamente di significato.
6. In conclusione il ricorso è rigettato.
A tale pronuncia segue la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in conformità ai soli parametri introdotti dal decreto ministeriale 20 luglio 2012, n. 140, sopravvenuto a disciplinare i compensi professionali.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 3.700, di cui Euro 3.500 per compensi, oltre accessori di legge. 

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