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Cassazione: non paghi il canone di locazione da 4 anni? Non credere di poter chiudere la trattativa con qualche spicciolo...

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La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 18224 del 2013, ha affermato che il debitore di canoni non pagati deve necessariamente effettuare il saldo dell'intero debito comprensivo degli interessi e delle spese maturate nell'intero arco di tempo.



Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 17 aprile – 29 luglio 2013, n. 18224 - Presidente Finocchiaro – Relatore Armano

 

 

Svolgimento del processo

Con atto di citazione del 13-5-2006 la locatrice L.N. ha intimato sfratto per morosità nel confronti della conduttrice A..L. deducendo che quest'ultima era in mora nel pagamento dei canoni, pattuiti nella misura di Euro 155,00 a semestre, dal mese di gennaio 2002.
All'udienza per la convalida si costituiva L.A. che offriva il pagamento della somma di Euro 1.400,00 in contanti, riservandosi di corrispondere le spese nella misura stabilita dal giudice; chiedeva, altresì, la concessione di un termine di grazia e, nel merito, deduceva di avere offerto più volte il pagamento di quanto dovuto alla locatrice che lo aveva rifiutato.
L'intimante si opponeva alla concessione del termine di grazia ed il Tribunale di Trento, dopo il mutamento del rito, dichiarava la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione e condannava L.A. al rilascio dell'immobile e al pagamento degli interessi legali sui canoni scaduti nonché al pagamento delle spese processuali. La Corte di Appello di Trento con sentenza del 18-4-2007 ha confermato la decisione di primo grado.
Propone ricorso L.A. con tre motivi.
Non presenta difese l'intimata.

 





Motivi della decisione

1. Con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 5 e 55 L. 392/78 nonché degli articoli 1282, 1455 e 1587 c.c. in relazione agli artt.99,112 e 1587 c.c..
Assume la ricorrente di aver sanato la morosità alla prima udienza e che l'assenza della domanda da parte della locatrice di pagamento degli interessi legali sull'importo dei canoni non pagati aveva comportato l'incertezza sulla data di decorrenza degli stessi e pertanto l'obbligo per il giudice di determinarne la misura.
2. Con il secondo motivo si denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1374, 1375, 1455, 1587 c.c. anche in relazione agli artt. 5 e 55 L 392/78.
Sostiene la ricorrente che una oggettiva situazione di dubbio sulla esatta quantificazione degli interessi esclude il grave inadempimento del conduttore.
3. I due motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico giuridica che li lega e sono infondati.
La Corte di appello ha affermato che, ai sensi dell'art. 55 legge 27 luglio 1978 n. 392, la sanatoria della mora, che impedisce la prosecuzione del giudizio richiede che il conduttore provveda banco iudicis al pagamento di tutti i canoni scaduti e degli oneri accessori maturati sino a tale data, "maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice". Come si evince dalla formulazione della norma, il giudice in sede di giudizio di convalida dello sfratto per morosità provvede alla liquidazione solo ed esclusivamente delle spese processuali, come si evince dall'uso del termine "liquidate" che non può che riferirsi alle spese e non anche agli interessi legali, il cui calcolo è automatico e prescinde da qualsiasi discrezionalità.
Ne discende che nella specie, al fine di ottenere la purgazione della mora, l'intimata avrebbe dovuto offrire alla prima udienza, un importo pari ai canoni scaduti, agli oneri accessori e agli interessi legali, il cui calcolo era suo onere, non certo del giudice. L'appellante ha invece versato nelle mani dell'intimante la somma di Euro 1.400,00, pari al solo ammontare del capitale (Euro 1395,00), non sufficiente, quindi, a coprire quanto ancora dovuto a titolo di interessi legali dalla scadenza delle singole rate di canone al saldo, e ciò a prescindere dalle spese processuali che il giudice avrebbe dovuto liquidare.
Né poteva trovare accoglimento la richiesta di un seppure breve termine per completare il pagamento, atteso che l'art. 55 anzidetto prevede la possibilità di concedere un termine di grazia per purgare la mora solo innanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, nella specie neanche prospettate.
4. La decisione della Corte di merito è conforme al diritto.
Infatti l'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 consente al conduttore di eliminare gli effetti dell'inadempimento da morosità e di estinguere il diritto alla risoluzione del contratto già sorto a favore del locatore pagando quanto dovuto per canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese. Da tale disposizione risulta dunque che il comportamento sanante del conduttore è predeterminato dal legislatore e consiste nel pagamento di quanto dovuto sino alla data della prima udienza e che solo le spese del giudizio sono determinate dalla liquidazione del giudice.
5. Secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte la sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è subordinata al pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità. Sentenza n. 920 del 16/01/2013.
A norma dell'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell'estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del termine di grazia, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità Sez. 3, Sentenza n. 6636 del 24/03/2006.
La sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è subordinata al pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità. Sentenza n. 13407 del 29/10/2001.
La speciale sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 legge 27 luglio 1978 n. 392 è subordinata al pagamento integrale oltre dei canoni scaduti, degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice, per cui in caso di pagamento incompleto la morosità persiste e va escluso che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità. Sez. 3, Sentenza n. 1320 del 09/02/1998.
6. Nella specie è certo che la conduttrice ha omesso il pagamento dei canoni a partire dal gennaio 2002 e che alla prima udienza ha pagato banco iudicis solo l'importo dei canoni scaduti.
La decorrenza degli interessi e altresì prederminata dalla legge in quanto,accertato l’inadempimento colpevole del conduttore,si applica dall'art. 1219, c. 2 n. 3 che stabilisce che il debitore è in mora - ex re - se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore. Sez. 3, Sentenza n. 2853 del 11/02/2005.
7. Con il terzo motivo si denunzia vizio di motivazione per avere la Corte di merito omesso la motivazione sulla mancata richiesta degli interessi nell'atto di intimazione,sulla data di decorrenza degli stessi, sulla circostanza che ai fini della convalida la domanda doveva cristallizzarsi alla domanda cristallizzata nell'atto di intimazione.
8. Il motivo è inammissibile perché privo del momento di sintesi necessario in virtù della normativa applicabile alla data di pubblicazione della sentenza.
Nulla per le spese stante l'assenza dell'intimata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.