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Cassazione: unità abitativa all'interno di un palazzo storico... SI all'equo canone se l'unità immobiliare versa in uno stato di degrado...

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La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 14867 del 2013, ha affermato che, anche per unità abitative poste all'interno di palazzi di pregio artistico o storico, si può applicare l'equo canone se si evince che tale unità immobiliare versi in condizioni di degrado o inagibilità.



Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 8 maggio – 13 giugno 2013, n. 14867 - Presidente Trifone – Relatore Segreto

 

 

Svolgimento del processo

Con ricorso 18.7.1994 S.M. , premesso di essere stata conduttrice di un appartamento posto in (OMISSIS) , di proprietà di C.S. , convenne questa davanti al Pretore di Forlì, chiedendo che previa determinazione dell'equo canone, fosse condannata a restituirle le somme ricevute in eccedenza.
Espose l'attrice che esse parti avevano sottoscritto un contratto di locazione avente ad oggetto l'appartamento detto di 2 camere, bagno e cucina per un canone di £. 140.000 mensili, ed il successivo 7 maggio avevano sottoscritto un secondo contratto per altra stanza separata, per un canone di L. 14.000 mensili.
Assumeva la convenuta che la normativa dell'equo canone era inapplicabile perché gli immobili si trovavano in un edificio di pregio storico-artistico, di categoria A/9; che in ogni caso ogni vertenza tra le parti era stata risolta con una transazione avvenuta in altro giudizio.
Il Pretore rigettò la domanda.
La corte di appello di Bologna, adita dall'attrice riteneva priva di effetti la detta transazione e, sulla base di una consulenza tecnica, condannava la C. a restituire all'attrice la somma di L. 6.433.714, oltre interessi legali. La Corte di Cassazione, adita dalle parti, con sentenza n. 14226 del 2004, ribadiva il principio secondo cui la sanzione di nullità di cui all'art. 79 L. n. 392/1978 si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa agli accordi transattivi; cassava la sentenza e rimetteva la causa alla corte territoriale per la decisione sulla questione se l'accordo si riferiva anche alla restituzione dei canoni corrisposti in misura ultralegale e se la S. avesse diritto alla restituzione con relativa condanna. La Corte di appello di Bologna, adita in riassunzione, con sentenza depositata il 16.1.2007 condannava C.S. a pagare all'attrice la somma di Euro 3.322,74, oltre interessi e spese legali.
Riteneva la corte che la transazione invocata non investisse anche la questione dell'eccedenza dei canoni rispetto alla misura legale; che il fatto che si trattasse d palazzo storico non escludeva che la categoria dell'appartamento andasse individuata sulla base dell'effettivo suo stato; che l'Ute competente aveva già classato l'appartamento in questione, come di cat. A/4. Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione C.S.
Resiste con controricorso S.M. , che ha anche proposto ricorso incidentale.

 





Motivi della decisione

1.Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi, a norma dell'art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza, per aver ritenuto che la transazione avvenuta tra le parti sia una transazione speciale e non una transazione generale.
Ritiene la ricorrente che la corte di merito ha violato le norme di ermeneutica di cui agli artt. 1362 e segg. c.c, non risultando la sentenza sorretta da motivazione congrua, logica e corretta, (pag. 10 del ric.).
2. Il motivo è inammissibile per mancato rispetto del dettato di cui all'art. 366 bis c.p.c.. Ai ricorsi proposti contro sentenze pubblicate a partire dal 2.3.2006, data di entrata in vigore del d. lgs. n. 40/2006, si applicano le disposizioni dettate nello stesso decreto al capo I.
Secondo l'art. 366 bis c.p.c. - introdotto dall'art. 6 del decreto - i motivi di ricorso debbono essere formulati, a pena di inammissibilità, nel modo descritto e, in particolare, nei casi previsti dall'art. 360, n. 1, 2, 3, 4, l'illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con la formulazione di un quesito di diritto, mentre nel caso previsto dall'art. 360, 1 c., n. 5, l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea giustificare la decisione.
Segnatamente nel caso previsto dall'art. 360 n. 5 cod. proc. civ., l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, la relativa censura deve contenere, un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilità (Cass. S.U. 1.10.2007, n. 20603; Cass. 18.7.2007, n. 16002). 2.2.Nella fattispecie la formulazione dei motivi per cui è chiesta la cassazione della sentenza non soddisfa i requisiti stabiliti dall'art. 366 bis, c.p.c., poiché non sono stati formulati i quesiti di diritto con riferimento alla lamentata violazione delle regole ermeneutiche di cui agli artt. 1362 e segg., c.c..
Quanto alle censure motivazionali, l'inammissibilità ex art. 366 bis c.p.c. del motivo consegue alla mancanza di una specifica parte destinata alla sintesi del fatto controverso e delle ragioni che rendono inidonea la motivazione (in quanto insufficiente, contraddittoria o omessa) a giustificare la decisione (c.d. momento di sintesi o quesito di fatto).
Segnatamente non può ritenersi momento di sintesi la conclusione sopra riportata del ricorso principale, che si limita a sostenere la carenza e contraddittorietà motivazionale e la violazione di legge.
3. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 26 lett. d) L. n. 392/1978, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c, per aver ritenuto che l'appartamento in questione rientrasse nella categoria catastale A/4 e quindi fosse soggetto alla disciplina dell'equo canone di cui agli artt. 12 e segg. L. n. 392/1978, pur costituendo parte di un fabbricato storico di pregio, costituente categoria A/9, non sottoposta ad equo canone.
Il motivo si conclude con il seguente quesito di diritto: "Poiché nella fattispecie la determinazione dell'equo canone è avvenuta con riferimento ad un'unità immobiliare, classificata in A/4, inserita in un palazzo di pregio storico ed artistico, classificato in A/9, il riferimento alle categorie catastali A/8 ed A/9, contenuto nell'art. 26 lett. d) L. n. 392/1978, è esplicativo in generale della categoria delle abitazioni in ville, castelli e palazzi di pregio artistico e storico, per nulla rilevando ai fini ai fini dell'applicabilità dell'articolo citato il declassamento catastale, esistente o per decisione del giudice, della porzione immobiliare derivata dal loro frazionamento, dovendosi ravvisare la ratio della norma di cui all'art. 26 lett. d) nel particolare pregio storico ed artistico rappresentato dall'immobile nel suo insieme, per nulla inficiato dalla diversa categoria catastale in cui l'unità immobiliare derivata dal suo frazionamento sia stata inserita e dalle sue condizioni concrete di manutenzione nonché dalle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche?".
4.1. Il motivo è infondato.
Come questa Corte ha già rilevato, in tema di locazioni di immobili urbani per uso di abitazione ed ai fini della determinazione dell'equo canone ai sensi della legge n. 392 del 1978, i palazzi di interesse storico od artistico vanno classati nella categoria A/9 solo se destinati ad abitazione. Con specifico riferimento all'ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia catastale di un edificio non determina automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare che ne faccia parte, ben potendo il giudice - disapplicando il classamento effettuato dall'U.T.E. ai sensi dell'art. 5 della legge 20 marzo 1865, n. 2248, All. E - attribuire a tali unità una diversa categoria catastale legittimante l'applicazione dell'equo canone, avuto riguardo alle relative condizioni concrete ed alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (Cass. n. 10013 del 24/06/2003; 4922 del 17/04/2000).
4.2.Ritiene questa Corte che non vi siano ragioni per discostarsi da tale orientamento. Nella fattispecie il giudice di merito ha accertato che già l’UTE competente ha ricompreso il bene nella categoria A/4.
Inoltre la sentenza impugnata osserva che la qualità dell'alloggio, quale risulta dalle fotografie allegate alla c.t.u., sono quelle di un appartamento che non solo non presenta alcun pregio storico ed artistico del palazzo, ma versa altresì in uno stato di degrado. Correttamente, quindi, la corte di merito ha ritenuto, ai fini della vertenza in questione, che il classamento in A/4 fosse esatto e che dovesse applicarsi la disciplina dell'equo canone.
5. Con l'unico motivo del ricorso incidentale la S.M. lamenta il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza per aver ritenuto, sulla base della c.t.u., che l'appartamento in questione non fosse particolarmente degradato, con applicazione del coefficiente 0,90, mentre ciò risultava dalla delibera consiliare del Comune di Cesena n. 558 del 1978, prodotta in appello, che aveva inserito tale edifico tra quelli particolarmente degradati.
6. Il motivo è inammissibile.
L'art. 18, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, conferendo ai comuni con più di 20 mila abitanti la facoltà di individuare all'interno delle zone b) - zona edificata periferica - C) zona tra periferia e centro storico - e) - centro storico, "edifici e comparti di edifici particolarmente degradati" ai quali va applicato il coefficiente 0,90 in luogo di quelli pertinenti alle zone stesse, si riferisce al particolare stato di degradazione relativo ad uno stabile isolato ovvero ad un complesso di stabili costituenti un corpo di fabbricati non attraversato da strade pubbliche (Cass. 6459 del 25/07/1987).
Quindi la censura, sebbene erroneamente prospettata come vizio di motivazione, si risolve in una pretesa violazione del suddetto art. 18, L. n. 392/1978, poiché la ricorrente lamenta proprio che il giudice non ha tenuto conto della suddetta delibera consiliare del Comune di Cesena, emessa ai fini di cui all'art. 18 cit..
Sennonché, così qualificata la censura, essa doveva presentare il quesito di diritto a norma dell'art. 366 bis c.p.c. (applicabile alla fattispecie ratione temporis), non senza considerare che, ove anche si considerasse la censura come attinente a vizio
motivazionale, egualmente sussiste l'inammissibilità per la mancanza del c.d. "quesito di fatto" o "momento di sintesi".
La mancanza del quesito di diritto comporta l'inammissibilità del motivo.
7. Conseguentemente va rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile l'incidentale.
Stante la reciproca soccombenza, vanno compensate le spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile l'incidentale. Compensa le spese di questo giudizio di cassazione.

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