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Cassazione: se vengono venduti il 50% degli alloggi, l'amministrazione può passare ai condomini...

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La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 13855 del 2013, ha affermato che nel caso in cui sono atati venduti almeno il 50% degli alloggi di edilizia popolare, la gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni ad essi è decentrata ai medesimi proprietari.



Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 marzo – 31 maggio 2013, n. 13855 - Presidente Felicetti – Relatore Matera

 

 

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 31-7-2000 l'Istituto per l'Edilizia Popolare ed Economica San Berillo conveniva dinanzi al Tribunale di Catania M.A. , quale amministratore del Condominio dello stabile di (omissis) , per sentir dichiarare la nullità della delibera del 16-6-2000, con la quale alcuni proprietari (ex assegnatari) di tale edificio, facente parte del programma edilizio del piano di risanamento del vecchio quartiere di (OMISSIS) , avevano deciso di costituirsi in condominio autonomo.
L'attore deduceva che la predetta delibera era nulla, in quanto l'art. 35 del TU. n. 1165V1938 disponeva che la gestione ed amministrazione di quanto edificato spettava all'ente costruttore, sino a quando non fossero stati venduti tutti gli alloggi realizzati.
Nel costituirsi, il convenuto contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto.
Con sentenza depositata il 6-4-2002 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo legittima la costituzione del Condominio, in quanto avvenuta in conformità dell'art. 6 comma 8 della legge regionale 7-6-1994 n. 18, come modificato dall'art. 22 della legge regionale 27-4-1999 n. 10.
Avverso la predetta decisione proponeva appello l'Istituto per l'Edilizia Popolare San Berillo.
Con sentenza depositata il 23-2-2006 la Corte di Appello di Catania rigettava il gravame. La Corte territoriale, confermando il giudizio espresso dal giudice di primo grado, rilevava che, a seguito della legge del 1999, negli edifici quale quello oggetto della presente controversia, destinati ad alloggi di edilizia popolare economica, costruiti da privati con capitale pubblico, è possibile costituire il condominio, purché sia stata trasferito in proprietà agli assegnatari il 50% degli alloggi; circostanza verificatasi nel caso dell'edificio in questione, come affermato dalla sentenza del Tribunale, non impugnata sul punto.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso l'Istituto per l'Edilizia Popolare San Berillo, sulla base di due motivi.
M.A. , quale amministratore del Condominio dello stabile di Largo Campania n. 55, ha resistito con controricorso.
Con ordinanza emessa all'udienza del 7-11-2012 la Corte ha assegnato al resistente termine per la produzione della delibera del Condominio di autorizzazione dell'amministratore a stare in giudizio.
Il resistente ha provveduto al deposito di tale atto.

 





Motivi della decisione

1) Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell'art. 12 delle preleggi e la falsa applicazione dell'art. 6 della legge regionale 7-6-1994 n. 18, come modificato dall'art. 22 n. 8 della legge regionale 27-4-1999 n. 10. Deduce che l'art. 6 della legge regionale 7-6-1994 n. 18 prevede, in favore degli assegnatari divenuti proprietari, qualora sia stato effettuato il trasferimento in proprietà di almeno il 50 per cento degli alloggi, solamente il diritto alla gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni, compresa la piccola manutenzione, ma non prevede il diritto di costituire un condominio autonomo. In base alla predetta norma regionale, pertanto, l'amministrazione condominiale resta al gestore, mentre gli organi di autogestione svolgono solamente un'attività inserita nell'amministrazione condominiale.
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell'art. 1 della legge regionale 7-6-1994 n. 18 e successive modifiche. Deduce che la legge regionale n. 18 del 1994 esclude espressamente dalla sua applicazione, all'art. 1 comma 2 lett. B), gli alloggi realizzati con programmi di edilizia agevolata e convenzionata, quali quelli realizzati dall'Istituto, aventi ad oggetto interventi promossi e attuati, pur nell'ambito di programmi pubblici, da soggetti privati. La sentenza impugnata, pertanto, applicando alla fattispecie le norme della legge regionale n. 18 del 1994, come modificata dall'art. 22 n. 8 della legge regionale 27-4-1999 n. 10, malgrado l'espresso divieto contenuto nell'art. 1 comma 2 lett. B) della suddetta legge n. 18, è incorsa in violazione di legge.
2) I due motivi, che per ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.
Si osserva, al riguardo, che il quarto comma dell'art. 1 della legge Regione Sicilia 7-6-1994 n. 18, aggiunto dall'art. 22 comma 7 della legge regionale 27-4-1999 n. 20, ha espressamente esteso "agli alloggi realizzati o recuperati da soggetti privati" l'ambito di applicazione della citata legge n. 18 del 1994, dal quale, in particolare, erano precedentemente esclusi gli alloggi "realizzati o recuperati con programmi di edilizia agevolata e convenzionata".
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, trova applicazione, anche in relazione agli edifici (quali quelli oggetto del presente giudizio) destinati ad alloggi di edilizia popolare ed economica, costruiti da privati con capitale pubblico, il disposto dell'art. 6 comma 8 della legge regionale n. 18 del 1994 (aggiunto dall'art. 22 comma 8 della legge regionale n. 10 del 1999), secondo cui "la gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni di alloggi assegnati con patto di futura vendita che siano già stati acquisiti dai proprietari è ai medesimi decentrata, compresa la piccola manutenzione se è stato effettuato il trasferimento in proprietà di almeno il 50% degli alloggi".
In tal senso si è già sostanzialmente espressa questa Corte con la sentenza n. 9249 del 1995, resa nei confronti dello stesso Istituto San Berillo in relazione ad altro edificio compreso nel medesimo programma edilizio, costituitosi in data anteriore all'entrata in vigore della legge del 1999. Nella menzionata decisione, infatti, è stato dato atto che "soltanto con la legge regionale 27 aprile 1999, n. 10 (art. 22, c. 7, che ha aggiunto un quarto comma all'art. 1 della lr. n. 18 del 1994), successiva al tempo in cui nella specie gli assegnatari intesero costituire il controverso condominio (marzo 1997) e quindi nella specie non operante, fu esteso anche agli alloggi realizzati o recuperati da soggetti privati l'ambito di applicazione della stessa legge regionale n. 18 del 1994".
Alla stregua del quadro normativo di riferimento innanzi richiamato, pertanto, contrariamente a quanto dedotto nel secondo motivo di ricorso, nella fattispecie in esame correttamente la Corte di Appello ha ritenuto legittima la costituzione del Condominio resistente (avvenuta nel 2000 e, quindi, sotto la vigenza della legge regionale n. 10 del 1999), avendo dato atto del giudicato formatosi, per mancanza di impugnazione, sull'accertamento contenuto nella sentenza di primo grado circa l'avvenuto trasferimento in proprietà agli assegnatari del 50% degli alloggi.
Prive di pregio si palesano altresì le censure mosse con il primo motivo di ricorso, dovendosi osservare che il decentramento ai proprietari degli alloggi della "gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni ... compresa la piccola manutenzione", previsto dall'art. 6 comma 8 della legge regionale n. 18 del 1994, comporta la costituzione di un "condominio di gestione"; figura - da tempo riconosciuta dalla giurisprudenza- che tende a realizzare finalità di gestione diretta da parte degli assegnatari degli alloggi, secondo schemi formalmente omogenei a quelli del condominio in senso tecnico (cfr. Cass. 27-4-2006 n. 9644; Cass. 27-3-1998 n. 3249; Cass. 1-6-1993 n. 6102).
3) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

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