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Cassazione: il cortile del condominio... non è un film ma un fatto... tettoie, stalla, condizionatori... chi vincerà?

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La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 11386 del 2013, ha affermato che i condizionatori installati su parti comuni dell'edificio condominiale sono illeciti e devono essere rimossi. 



Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 gennaio – 13 maggio 2013, n. 11386 - Presidente Goldoni – Relatore Falaschi

 

 

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 5 novembre 1994 M.R. evocava, dinanzi al Tribunale di Napoli, E.A.I. , N..Z. e C..A. esponendo di essere comproprietario (e condomino) del fabbricato sito in (omissis) , di cui facevano parte quali condomini i convenuti, che da circa due anni avevano eseguito sul suolo comune del cortile la costruzione di due baracche, l'una, i coniugi Z. - A. , l'altra, la E. ; la E. , inoltre, aveva edificato sempre nel cortile, nella parte antistante la sua porzione esclusiva di proprietà a piano terra un largo passetto in cemento e laterizi, mentre i coniugi Z. - A. avevano collocato sulla parete comune dell'androne di accesso al fabbricato tre apparecchiature refrigeranti; tanto premesso, chiedeva la condanna dei convenuti alla eliminazione mediante demolizione e rimozione dei manufatti predetti, oltre al risarcimento dei danni.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza della E. , la quale spiegava riconvenzionale chiedendo la condanna del M. alla restituzione del forno comune e di alcune aree da lui asservite alla sua proprietà esclusiva, il Tribunale adito, nella contumacia degli altri convenuti, rigettava la domanda attorea proposta nei confronti dei coniugi Z. - A. e in parziale accoglimento di quella svolta nei confronti della E. , condannava quest'ultima alla riduzione ed arretramento del passetto/veranda posto all'ingresso della propria abitazione, riducendolo a semplice scalino atto a consentire l'accesso ai predetti locali; in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, condannava il M. all'abbattimento della tettoia e della stalla.
In virtù di rituale appello interposto dal M. , con il quale lamentava la illegittimità del rigetto della domanda svolta nei confronti dei coniugi Z. - A. per essere l'uso più intenso del bene comune al di fuori della previsione di cui all'art. 1102 c.c., oltre alla erroneità della condanna alla demolizione della tettoia e della stalla solo per esigua parte sconfinanti sulla cosa comune e per detta porzione usucapita per possesso esclusivo e manifesto per il tempo previsto dalla legge, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza della E. , che proponeva appello incidentale in quanto il passetto, autorizzato dai condomini, non usurpava il cortile insistendo sulla sua proprietà, spazio che in ogni caso aveva usucapito, contumaci gli altri appellati, in accoglimento dell'appello principale, accoglieva la domanda attorea svolta nei confronti dei coniugi Z. - A. e per l'effetto li condannava a rimuovere le apparecchiature refrigeranti complete di tutti i manufatti di sostegno sistemate nell'androne del fabbricato e rigettava la riconvenzionale della E. di condanna del M. alla demolizione della tettoia e della stalla; in accoglimento anche dell'appello incidentale, respingeva la domanda attorea svolta nei confronti della E. di arretramento del passetto/veranda. A sostegno della adottata decisione la corte distrettuale evidenziava, quanto al primo motivo dell'appello principale, che la destinazione dell'androne non era solo quella del libero transito dall'esterno verso il cortile interno del comprensorio, ma anche quella di conferire e preservare il decoro all'ingresso medesimo, a prescindere dalle condizioni estetiche e di manutenzione dell'immobile, esercitato l'uso dagli appellati contumaci in violazione di una delle destinazioni naturali dell'androne.
Relativamente al secondo motivo di appello il giudice del gravame rilevava che effettivamente vi era stato uno sconfinamento sull'area comune realizzata dal M. aggregandola all'immobile preesistente, ma dalle prove testimoniali, col riscontro della c.t.u., doveva ritenersi che gli ampliamenti risalivano ad oltre un ventennio addietro rispetto alla domanda riconvenzionale, per cui andava ritenuta la fondatezza della eccezione di usucapione. Concludeva quanto all'appello incidentale che dall'atto pubblico di donazione effettuata dai coniugi M. - B. in favore della figlia O. , madre della E. , lo spazio su cui era stato realizzato il passetto lungo il confine era di sua proprietà o quanto meno lo era la colonna d'aria sovrastante detto suolo.
Avverso la indicata sentenza ha proposto ricorso per cassazione il M. , articolato su due motivi, al quale ha resistito la E. con controricorso.
Ai coniugi Z. - A. non è stato notificato il ricorso.
Fissata pubblica udienza al 5 luglio 2012, stante l'astensione dei procuratori delle parti, la causa veniva rinviata a nuovo ruolo.

 





Motivi della decisione

Occorre preliminarmente rilevare che il giudizio nei due gradi di merito si è svolto anche nei confronti dei coniugi Z. - A. , non intimati avanti alla Corte di legittimità.
Il Procuratore generale, in sede di discussione, ha sostenuto che nella presente causa sussisterebbe una situazione di scindibilità di cause, ai sensi dell'art. 332 c.p.c., con la conseguenza che l'eventuale cassazione della pronuncia impugnata non spiegherebbe effetti diretti nei confronti dei predetti Z. - A. , per cui non andrebbe disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti delle parti rimaste estranee al presente processo.
Il collegio osserva che nella specie è stato impugnato il solo capo della decisione relativo alla regolazione dello spazio su cui insiste il passetto/veranda di proprietà della E. , accertato che dall'atto pubblico di donazione effettuata dai coniugi M. e B. in favore della figlia O. , madre della controricorrente, risulta trattarsi di area di proprietà esclusiva di quest'ultima.
In relazione a detta statuizione è da ritenere che sono titolari di un interesse ad impugnare solo il M. e la E. (e non anche i coniugi Z. - A. ), perché oggetto del provvedimento restano le condotte reciproche dei predetti condomini.
Vero è che secondo la giurisprudenza di questa Corte l'obbligatorietà dell'integrazione del contraddittorio in fase di impugnazione, al fine di evitare giudicati contrastanti nella stessa materia e tra soggetti già parti del giudizio, sorge non solo quando la sentenza di primo grado sia stata pronunciata nei confronti di tutte le parti tra le quali esiste litisconsorzio necessario sostanziale e l'impugnazione non sia stata proposta nei confronti di tutte, ma anche nel caso del cosiddetto litisconsorzio necessario processuale, quando l'impugnazione non risulti proposta nei confronti di tutti i partecipanti al giudizio di primo grado, sebbene non legati tra loro da un rapporto litisconsortile necessario; è altrettanto vero tuttavia che un tale obbligo sorge solo allorquando si tratti di cause inscindibili o tra loro dipendenti (art. 331 c.p.c.), nel qual ultimo caso la necessità del litisconsorzio in sede di impugnazione è imposta dal solo fatto che tutte le parti sono state presenti nel giudizio di primo grado (così, tra le tante, Cass. 23 febbraio 2001 n. 2661; Cass. 26 ottobre 1991 n. 11419; Cass. 13 settembre 1991 n. 9567). L'ipotesi di inscindibilità si verifica quando la necessità del litisconsorzio è espressamente prevista dalla legge o è dovuta al fatto che la sentenza, influendo su una situazione giuridica unica, sarebbe inutiliter data, qualora non fosse pronunziata nei confronti di tutti i soggetti interessati alla decisione; ricorre, invece, l'ipotesi di dipendenza allorché la decisione di una controversia si estende necessariamente all'altra, costituendone il presupposto logico e giuridico imprescindibile, per il carattere di pregiudizialità o alternatività che le questioni oggetto dell'una hanno rispetto alle questioni trattate nell'altra. Entrambe queste situazioni sono palesemente estranee al caso in esame, perché le confliggenti istanze, principali e riconvenzionali, con cui il comproprietario di un fabbricato e i singoli condomini hanno fatto valere contrapposte ragioni aventi il titolo in diversi contratti di acquisto, attengono non già a un rapporto unico e indivisibile, tale cioè che il giudice adito non potesse utilmente conoscerne se non nei confronti di tutti i suoi titolari, bensì a distinti e reciprocamente autonomi rapporti, ciascuno dei quali può avere una sorte processuale diversa da quella dell'altro. L'unica peculiarità risiede nel fatto che le contrapposte domande, potenzialmente suscettibili di dar luogo a separati procedimenti, sono state trattate congiuntamente in quanto tutte proponevano questioni attinenti al medesimo Condominio, il che da luogo propriamente a una situazione di litisconsorzio facoltativo improprio (v. artt. 103, 274 c.p.c.) nel quale, pur nella predetta connessione e/o complementarietà di questioni, permane autonomia dei rispettivi titoli, dei rapporti giuridici e delle singole causae petendi; con la duplice conseguenza che le cause, per loro natura scindibili (come confermato dalle sopra citate norme, che espressamente prevedono la possibilità della separazione), restano distinte, con una propria individualità in relazione ai rispettivi legittimi contraddittori, e che la sentenza con cui vengono definite - sebbene formalmente unica - consta in realtà di tante pronunce quante sono le cause riunite. Queste ultime conservano la loro autonomia anche in sede di impugnazione, sicché le pronunce non impugnate o altrimenti risolte sotto il profilo processuale non possono produrre effetti preclusivi e limitativi sul giudizio in corso e l'impugnazione tempestivamente proposta da alcune parti non coinvolge la posizione delle altre non impugnanti (cfr., e plurimis, Cass. 6 luglio 2001 n. 9210; Cass. 7 aprile 2001 n. 5215; Cass. 19 luglio 2000 n. 9497; Cass. 22 dicembre 1999 n. 14436; Cass. 16 luglio 1999 n. 7517; Cass. 5 agosto 1996 n. 7119; Cass. 9 febbraio 1995 n. 1466, tra molte).
Ne deriva l'inapplicabilità, nella specie, dell'ari 331 c.p.c..
Precisato ciò, con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 2699, 2727 c.c. e 115 c.p.c., anche per vizio di motivazione per avere la corte distrettuale fondato la sua decisione sulla presunzione di rilevanza probatoria della scheda planimetrica n. 24223 dell'8.11.1983 allegata all'atto per notaio Bianca Fusco del 14.11.1983, tralasciando di esaminare la discrepanza con l'atto per notaio Andò del 3.7.1966, nonché delle risultanze tecniche, che escludevano l'esistenza del reclamato diritto. Infatti, come riscontrato dal c.t.u., riportando le misure in planimetria dell'atto del notaio Bianca Fusco esse coincidono con la superficie del quartino, lasciando fuori quella su cui era stato realizzato il passetto, zona che perciò non faceva parte della zonetta di terreno donata con l'atto 3.7.1966.
Con il secondo motivo viene lamentata la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 c.c., 115 e 116 c.p.c., anche quale vizio di motivazione per avere il giudice distrettuale riconosciuto il diritto di proprietà della resistente sulla base della planimetria e dei certificati catastali, che invece hanno valore sussidiario, trascurando la consulenza tecnica.
I motivi - che, essendo strettamente connessi, prospettando sotto profili diversi la medesima questione relativa alla estensione della proprietà in questione, vanno esaminati congiuntamente - devono essere disattesi in quanto con gli stessi non viene contestato un errore di delimitazione dell'astratto ambito applicativo delle norme in materia di accertamento del diritto di proprietà - da cui il vizio di violazione di legge illustrato dall'art. 360 c.p.c., comma 1 - quanto piuttosto è messa in risalto la opinabilità della delibazione delle emergenze istruttorie.
La sentenza, nello stabilire la proprietà dell'area in questione, come risultante dall'atto pubblico di donazione in favore della dante causa della resistente, ha proceduto all'interpretazione del titolo e, avendo verificato che il diritto dominicale era costituito quanto meno sulla colonna d'aria sovrastante lo spazio in contesa, ha considerato che le espressioni letterali utilizzate nell'atto per notaio Andò del 3.7.1966, confrontate con le misure di cui alla scheda planimetrica n. 24233 dell'8.11.1983, consentivano di stabilire il riferimento della "area di sporgenza di non oltre mt. 1,10" proprio al costruendo “passetto pensile” previsto nel titolo, accertato, peraltro, dal c.t.u. che il passetto lungo il confine era lungo mt. 11,40 e sporgeva esattamente m. 1.10 (pagine 6 e 7 della sentenza) e ciò determinava la legittimità dell'opera realizzata sul suolo de quo denominata passetto.
La corte territoriale è quindi pervenuta alle conclusioni criticate dal ricorrente con la censura in esame attraverso argomentazioni complete ed appaganti, improntate a retti criteri logici e giuridici, nonché frutto di un'indagine accurata e puntuale delle risultanze di causa con particolare riferimento all'atto di donazione del 3.7.1966, alla relazione del c.t.u. e agli altri allegati documenti. Il giudice di appello ha dato conto delle proprie vantazioni, circa i riportati accertamenti in fatto, esponendo le ragioni del suo convincimento.
Alle dette valutazioni il ricorrente contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo autonomo esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassazione.
Sono pertanto insussistenti le dedotte violazioni di legge che presuppongono una ricostruzione dei fatti diversa da quella ineccepibilmente effettuata dal giudice del merito. Sotto altro profilo, quanto agli asseriti vizi di motivazione, anche dette doglianze nella sostanza si risolvono in censure relative all'apprezzamento delle risultanze probatorie, che è riservato all'indagine di fatto del giudice di merito, denuncia attraverso la quale il ricorrente ripercorre la vicenda processuale e contesta le valutazioni in punto di fatto compiute dal giudice distrettuale, prospettandone una propria. Ma è noto (v. Cass. 21 aprile 2006 n. 9368; Cass. 9 febbraio 2004 n. 2399) che la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico - formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l'attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando, così, liberamente prevalenza all'uno o all'altro dei mezzi di prova acquisiti (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge); ne consegue che anche i pretesi vizi di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, possono legittimamente dirsi sussistenti solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico - giuridico posto a base della decisione. Al fine della congruità della motivazione è sufficiente che da questa risulti che i vari elementi probatori acquisiti siano valutati nel loro complesso, anche senza una esplicita confutazione di altri elementi non menzionati, purché risulti logico e coerente il valore preminente attribuito a quelli utilizzati.
Ne consegue (cfr Cass. 26 maggio 2004 n. 10156) che, per poter configurare il vizio di motivazione su asseriti punti decisivi della controversia, è necessario un rapporto di causalità fra le circostanze che si assumono trascurate e la soluzione giuridica data alla controversia, tale da far ritenere che quelle circostanze, se fossero state considerate, avrebbero portato ad una diversa soluzione della vertenza. Il mancato esame di elementi probatori, contrastanti con quelli posti a fondamento della pronunzia, costituisce vizio di omesso esame di un punto decisivo solo se le risultanze processuali non esaminate siano tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l'efficacia probatoria delle altre risultanze sulle quali il convincimento è fondato, onde la ratio decidenti venga a trovarsi priva di base.
Invece anche in questa sede il ricorrente si limita a riproporre le proprie tesi sulla valutazione delle prove acquisite in sede di merito - anche per quanto attiene all'esito della disposta consulenza tecnica, che come sopra considerato, è stata tenuta presente dal giudice distrettuale - senza addurre argomentazioni idonee ad inficiare la motivazione della sentenza impugnata, peraltro esente da lacune o vizi logici determinanti.
Pertanto, le doglianze risultano infondate ed il ricorso va rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.

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