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Cassazione: ...abitabilità... questa sconosciuta !

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La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 10988 del 2013, ha affermato che il venditore, se contrattualmente obbligato, deve produrre la necessaria documentazione per l'ottenimento del certificato di abitabilità.



Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 febbraio - 9 maggio 2013, n. 10988 - Presidente Piccialli – Relatore Matera

 

 

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 25-9-2000 L.M. e M.A. convenivano in giudizio l'Immobiliare Elisabetta s.r.l., assumendo che quest'ultima era rimasta inadempiente all'obbligazione assunta con l'atto pubblico di compravendita del 30-11-1996, di curare la pratica inerente al definitivo rilascio del certificato di abitabilità per l'immobile alienato, fornendo al Comune ogni integrazione eventualmente necessaria. Essi rilevavano, in particolare, che il Comune di Diano Arentino, con missiva del 10-12-1996, aveva interrotto la formazione del silenzio-assenso ex art. 4 d.p.r. n. 425/1994, e che la venditrice aveva omesso di informare gli acquirenti di tale circostanza e di riscontrare la richiesta di chiarimenti rivoltale dal Comune. Aggiungevano che l'Immobiliare Elisabetta s.r.l. era rimasta inadempiente nei confronti del Comune di Diano Arentino con riferimento all'atto unilaterale d'obbligo da essa sottoscritto il 14-5-1992, menzionato nella lettera interruttiva di tale Ente. Ciò posto, gli attori chiedevano la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti, da liquidarsi in separata sede, nonché all'adempimento dell'obbligazione di curare il perfezionamento della pratica di abitabilità e dell'obbligazione presupposta, contratta il 14-5-1992 nei confronti del Comune di Diano Arentino. In via subordinata, essi chiedevano la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento della venditrice, con condanna della stessa alla restituzione del prezzo ed al risarcimento danni.
Nel costituirsi, l'Immobiliare Elisabetta contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto. Nel far presente che gli immobili venduti agli attori avevano tutti i requisiti per essere dichiarati abitabili, la convenuta adduceva l'illegittimità della condotta del Comune di Diano Arentino, il quale aveva frapposto indebiti ostacoli alla installazione di singoli contatori e non rilasciava la chiesta e dovuta abitabilità, assumendo l'inadempimento, da parte dell'l'Immobiliare Elisabetta s.r.l., di un inesistente obbligo di ricercare fonti autonome di approvvigionamento idrico; laddove, come si evinceva dalla lettera in data 11-7-1991 dell'Italgas s.p.a., la società resistente, in adempimento dell'obbligo assunto nei confronti del Comune con atto unilaterale del 14-5-1992, aveva acquisito l’"adeguata disponibilità di acqua" sin dal 1-1-1993.
Con sentenza in data 13-6-2003 il Tribunale di Imperia accoglieva la domanda di condanna generica della convenuta al risarcimento danni, rigettando invece le altre domande. Il giudice di primo grado, inquadrata nella fattispecie della promessa del fatto del terzo l'obbligazione relativa al conseguimento del certificato di abitabilità, espressamente assunta dalla società venditrice nel contratto di compravendita, non ravvisava nel comportamento della convenuta l'impiego di una diligenza improntata al massimo grado, tale da sollevare la stessa da ogni responsabilità per l'inadempimento dell'obbligazione. Esso, infatti, nel rilevare che con atto del 14-5-1992 l'Immobiliare Elisabetta si era obbligata a non richiedere la licenza di abitabilità se non previo reperimento di fonti autonome di approvvigionamento idrico, riteneva non fornita dalla convenuta la prova di essersi adeguatamente adoperata al fine di reperire tali fonti autonome. Il Tribunale, tuttavia, rigettava la domanda di condanna della convenuta al perfezionamento della procedura relativa al rilascio del certificato di abitabilità, in considerazione della natura infungibile di tale prestazione.
Avverso la predetta decisione proponevano appello principale la s.r.l. Immobiliare Elisabetta ed appello incidentale il L. e la M. .
Con sentenza in data 13-10-2006 la Corte di Appello di Genova, in accoglimento dell'appello principale e in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda attrice, con assorbimento dell'appello incidentale. La Corte territoriale, in particolare, disattesa l'eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello principale, riteneva che sulla richiesta di certificato di abitabilità proposta dalla società convenuta al Comune di Diano Arentino in data 18-11-1996 si era formato il silenzio assenso, ex d.p.r. 425/1994, non potendo riconnettersi alcun effetto interruttivo alla raccomandata inviata dal Comune il 10-12-1996, il cui contenuto si discostava totalmente dal modello tipico prefigurato dal legislatore, non concernendo documenti integrativi o di completamento della documentazione presentata, ma una dichiarazione del legale rappresentante della società richiedente, estranea alla previsione normativa. Secondo il giudice del gravame, l'estraneità del documento richiesto dal Sindaco al modello legale valeva altresì ad escludere l'inadempimento della società venditrice all'obbligazione, dalla stessa assunta nei confronti degli acquirenti L. e M. con l'art. 5 dell'atto di compravendita, di produrre al Comune di Diano Arentino tutta l'eventuale documentazione integrativa necessaria ai fini del rilascio del certificato di abitabilità. Sussisteva, inoltre, la prova dell'adempimento, da parte della Immobiliare Elisabetta, dell'obbligo di provvedere all'adeguata disponibilità idrica del complesso residenziale, avendo la predetta società dimostrato di avere acquisito a decorrere dal 1-1-1993 la fornitura idrica per uso domestico, conformemente alle garanzie offerte dall'Italgas con la lettera in data 11-7-1991. La Corte territoriale, pertanto, escludeva la sussistenza degli inadempimenti addebitati dagli attori alla convenuta.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso L.M. e M.A. , sulla base di dieci motivi.
La s.r.l. Immobiliare Elisabetta ha resistito con controricorso.
I ricorrenti hanno depositato una memoria ex art. 378 c.p.c..

 





Motivi della decisione

1) Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 183 e 345 c.p.c.. Assumono che in primo grado la convenuta si era limitata a dedurre che il Comune di Diano Arentino aveva frapposto indebiti ostacoli all'installazione dei contatori singoli e non rilasciava la "chiesta e dovuta abitabilità", e che, pertanto, deve considerarsi inammissibile l'eccezione formulata per la prima volta in appello circa l'esistenza dell'abitabilità per il formarsi del silenzio-assenso sulla domanda presentata al Comune il 18-11-1996. Il motivo si conclude con la formulazione dei seguenti quesiti di diritto ex art. 366 bis c.p.c.: A) Se sia vero che i termini perentori ex art. 183 c.p.c. impediscono il successivo ampliamento del thema decidensum ed in particolare impediscano la proposizione di nuove eccezioni; B) se sia vero che il giudizio di appello, giusto l'art. 345 c.p.c., debba svolgersi sui medesimi temi di contraddittorio oggetto del giudizio di primo grado, dovendo pertanto dichiararsi inammissibili nuove eccezioni svolte con l'atto di appello, nella specie volte a paralizzare la domanda attorea con la prospettazione che l'obbligazione assunta inadempiuta dagli attori fosse invece adempiuta e quindi estinta.
Con il secondo motivo i ricorrenti si dolgono della contraddittoria motivazione, in relazione all'affermazione secondo cui in appello è possibile un ampliamento del thema decidendum.
Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano l'omessa motivazione sul fatto che l'Immobiliare Elisabetta nel giugno 2000 aveva reiterato la domanda di rilascio di abitabilità per il complesso residenziale in questione, e che tale domanda aveva ricevuto l'espresso diniego del Comune, senza che la convenuta proponesse impugnativa al TAR competente.
Con il quinto motivo (nel ricorso è presente solo una parte della pagina 9, peraltro slegata dai rilievi svolti alla pagina 8 e alle pagine 10-11, e non si rinviene la formulazione di un IV motivo) i ricorrenti lamentano l'omessa e insufficiente motivazione e la violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c., in relazione all'affermazione secondo cui è da escludere l'inadempimento della società venditrice all'obbligazione assunta nel rogito del 30-11-1996. Sostengono, in particolare, che le parti, nel prevedere l'obbligo della venditrice di produrre al Comune "tutta l'eventuale documentazione integrativa" eventualmente necessaria a conseguire l'abitabilità, avevano chiaramente inteso far carico alla convenuta di produrre tutta la documentazione richiestale, anche se non fondata su previsioni normative, ma su precedenti vincoli negoziali dalla stessa contratti nei confronti del Comune, e quindi anche un'eventuale dichiarazione dell'impresa di avvenuto adeguamento dell'approvvigionamento idrico in relazione alle esigenze del realizzato complesso residenziale.
Con il sesto motivo i ricorrenti denunciano la violazione o falsa applicazione dell'art. 4 d.p.r. 22-4-1994 n. 425 e l'omessa motivazione, in ordine all'affermazione secondo cui il Sindaco, nel richiedere, ai fini del rilascio del certificato di abitabilità, una dichiarazione del legale rappresentante della società convenuta dalla quale risultasse l'adempimento delle condizioni di cui alla lettera a) dell'atto unilaterale d'obbligo sottoscritto dalla Immobiliare Elisabetta il 14-5-1992, si sarebbe totalmente discostato dal modello prefigurato dal citato art. 4. Deducono che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, ai fini del rilascio dell'abitabilità, nel regime ex d.p.r. n. 425/1994 era consentito alle Amministrazioni Comunali di richiedere documentazione dalla quale si potesse evincere l'effettiva sussistenza di requisiti di concreta abitabilità, e in particolare di adeguate condizioni igienico-sanitarie, anche per via di un idoneo approvvigionamento idrico dell'immobile.
Con il settimo motivo i ricorrenti si dolgono dell'omessa motivazione in relazione al fatto che la convenuta ha prestato acquiescenza alla raccomandata interruttiva del 10-12-1996 del Comune, rimanendo inerte e non rappresentando all'Ente l'eventuale sussistenza dei requisiti di abitabilità dell'immobile.
Con l'ottavo motivo i ricorrenti denunciano la violazione dell'art. 1372 c.c., in relazione ai parametri normativi ex art. 35 comma 8 lett. B) l. 965/1971 e art. 11 l. 241/1990, consacrati dall'art. 16 d.p.r. n. 380/2001, nonché vizi di motivazione. Sostengono che vi è contraddittorietà tra l'affermazione secondo cui l'Immobiliare aveva adempiuto l'atto unilaterale d'obbligo del 1992 e quella inerente alla illegittimità di tale convenzione, ove interpretata nel senso che da essa derivava per l'impresa il vincolo di ricercare fonti autonome di approvvigionamento idrico, costituendo l'attività di distribuzione d'acqua potabile un servizio pubblico essenziale che deve essere necessariamente fornito dalla P.A. Sostengono, inoltre, che il d.p.r. 380/2001, espressamente menzionato nella sentenza impugnata quale fonte giuridica di rilievo nella materia, prevede che i richiedenti la concessione edilizia possono obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del Comune.
Con il nono motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell'art. 116 c.p.c. e l'omessa motivazione, in relazione all'affermazione secondo cui la convenuta aveva offerto la prova dell'adempimento dell'obbligo di provvedere all'adeguata disponibilità idrica del complesso residenziale, avendo la stessa dimostrato, attraverso la produzione di una lettera dell'Italgas s.p.a. dell'11-7-1991, di avere acquistato dall'1-1-1993 una fornitura idrica per uso domestico. Sostengono che la Corte di Appello non ha tenuto conto delle contrarie argomentazioni svolte dal Tribunale e dei rilievi svolti dagli attori circa l'irrilevanza della missiva Italgas 1991 (anteriore all'obbligazione contratta con il Comune) ai fini della dimostrazione dell'adempimento del vincolo unilaterale assunto con il Comune il 14-5-1992.
Con il decimo motivo, infine, i ricorrenti denunciano la violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1477 c.c.. Sostengono che la Corte di Appello ha errato nel ritenere assorbito il gravame incidentale volto alla condanna della convenuta al perfezionamento del procedimento di rilascio della certificazione di abitabilità. Deducono che il giudice del gravame non ha tenuto conto del fatto che, ai sensi dell'art. 1477 c.c., il venditore di beni immobili è indefettibilmente tenuto a consegnare il certificato di abitabilità, salvo espressa rinuncia dell'acquirente o espresso esonero del venditore da parte dell'acquirente.
2) Il primo e il secondo motivo, che per ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.
Dall'esame diretto degli atti, consentito per la natura dei vizi denunciati (vizi in procedendo), si evince che gli attori, nell'atto introduttivo del giudizio, avevano richiamato la richiesta di abitabilità presentata dalla convenuta in data 18-11-1996 e la lettera del Comune del 10-12-1996, sostenendo che tale missiva aveva interrotto la formazione del silenzio assenso ex art. 4 del d.p.r. 425/1999, e che la società Immobiliare Elisabetta si era resa inadempiente nei confronti del Comune con riferimento all'atto unilaterale d'obbligo dalla stessa sottoscritto il 14-5-1992, menzionato nella citata lettera interruttiva del 10-12-1996.
Con la comparsa di costituzione di primo grado la società Immobiliare Elisabetta, contrastando gli assunti degli attori, aveva dedotto, in particolare, di avere acquisito dal 1-1-1993 l'"adeguata disponibilità" d'acqua di cui all'atto di impegno del 14-5-1992, ed aveva sostenuto che il Comune di Diano Arentino, agendo in manifesta violazione di legge, aveva frapposto indebiti ostacoli alla installazione di contatori singoli, e non aveva rilasciato la chiesta e dovuta abitabilità, assumendo l'inadempimento, da parte dell'Immobiliare Elisabetta s.r.l., di un inesistente obbligo di ricercare fonti autonome di approvvigionamento idrico.
Appare evidente, pertanto, che la questione dell'avvenuta formazione del silenzio-assenso sostanzialmente già apparteneva al thema decidendum del giudizio di primo grado, essendo stata prospettata (in termini negativi) dagli stessi attori, mediante il riferimento all'esistenza di un atto interruttivo (lettera del Comune del 10-12-1996) della relativa procedura; atto di cui la convenuta, sia pure implicitamente, aveva invece negato l'efficacia interruttiva, in considerazione della dedotta illegittimità della condotta ostruzionistica posta in essere dal Comune.
La Corte di Appello, di conseguenza, nel disattendere l'eccezione di inammissibilità dell'appello principale, sollevata dagli appellati sotto il profilo della novità della prospettazione del silenzio assenso ivi proposta, non è incorsa nelle denunciate violazioni di norme processuali.
Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, infatti, non costituisce eccezione nuova, la cui proposizione è preclusa in appello dall'art. 345 c.p.c. (nel testo modificato dall'art. 52 della legge n. 353 del 1990, applicabile nella specie ratione temporis), il rilievo che non comporti allegazione di alcun fatto nuovo o diverso rispetto a quanto dedotto in primo grado, e non introduca, quindi, nel giudizio di secondo grado un nuovo tema di indagine, così alterando i termini sostanziali della controversia (cfr. Cass. 5-2-2013 n. 2641; Cass. 27-12-2004 n. 24024Cass. 16-7-2004 n. 13253).
3) Il terzo, quinto e settimo motivo appaiono meritevoli di accoglimento.
La Corte di Appello ha ritenuto fondato, nel merito, l'appello proposto dalla Immobiliare Elisabetta s.p.a., rilevando che sulla richiesta di certificato di abitabilità da questa presentata al Comune di Diano Arentino in data 18-11-1996 si era formato il silenzio assenso, ai sensi del d.p.r. 425M994, non potendosi riconnettere alcun effetto interruttivo alla raccomandata inviata alla predetta società dal Comune il 10-12-1996, con la quale si richiedeva "specifica dichiarazione scritta e sottoscritta, con firma autenticata ai sensi di legge, del legale rappresentante della Immobiliare Elisabetta s.r.l., dalla quale risulti adempiuta la condizione di cui alla lettera a) dell'atto unilaterale d'obbligo sottoscritto da codesta società in data 14-5-1992. al fine di poter provvedere al rilascio del certificato in oggetto"". Secondo il giudice del gravame, infatti, il contenuto di tale missiva si discostava totalmente dal modello tipico previsto dall'art. 4 d.p.r. 425/1994 ai fini del verificarsi dell'effetto interruttivo, in quanto non riguardava documenti integrativi o di completamento della documentazione presentata, che non fossero già nella disponibilità dell'Amministrazione e che questa non potesse acquisire autonomamente, ma si riferiva ad un documento estraneo alla previsione legislativa.
Nel pervenire a tali conclusioni, tuttavia, la Corte territoriale non ha risposto alle specifiche deduzioni svolte dagli appellati nella comparsa di costituzione, di cui si da atto a pag. 15 della sentenza impugnata, secondo cui dalla documentazione prodotta dalla convenuta (documenti 12 e 13) risultava che nel giugno del 2000 l'Immobiliare Elisabetta aveva reiterato la richiesta di abitabilità, ricevendo l'espresso diniego del Comune di Diano Arentino, con Q provvedimento che non era stato impugnato dalla predetta società.
Si tratta, all'evidenza, di una circostanza che mal si concilia con la tesi del silenzio assenso formatosi sulla precedente domanda di abitabilità, e che, pertanto, avrebbe dovuto essere sottoposta ad adeguato vaglio da parte del giudice di merito.
Allo stesso modo, il giudice di appello non ha preso in alcuna considerazione il comportamento dell'Immobiliare Elisabetta, la quale, come evidenziato dai L. / M. (v. pag. 5 della sentenza impugnata), non aveva dato alcun riscontro alla lettera del Comune del 10-12-1996; laddove sarebbe stato ragionevole attendersi che la predetta società, ove la richiesta rivoltale avesse effettivamente riguardato documenti non pertinenti ai fini del perfezionamento della pratica di abitabilità, non rimanesse inerte, ma ne desse comunicazione all'Ente, rappresentando l'inidoneità della missiva agli effetti interruttivi della formazione del silenzio-assenso.
La sentenza impugnata, inoltre, non risulta adeguatamente motivata nella parte in cui ha escluso l'inadempimento della società venditrice all'obbligazione assunta con l'art. 5 del rogito di compravendita del 30-11-1996, con la quale l'Immobiliare Elisabetta, dopo aver dichiarato che l'unità immobiliare alienata aveva i requisiti per essere dichiarata abitabile e che in data 18-11-1996 era stata presentata al Comune di Diano Arentino richiesta di rilascio del certificato di abitabilità, si era impegnava a "produrre al Comune di Diano Arentino tutta l'eventuale documentazione integrativa all'uopo necessaria".
La Corte territoriale, invero, ha basato il proprio convincimento sul rilievo secondo cui il Sindaco, con la lettera del 10-12-1996, aveva richiesto un atto estraneo alla documentazione prevista dalla legge per il procedimento di rilascio del certificato di abitabilità; ma ha sbrigativamente ritenuto che l'obbligazione contrattualmente assunta dalla venditrice comportasse, a carico di quest'ultima, solo l'onere di produrre i documenti eventualmente richiesti dal Sindaco ai sensi dell'art. 4 comma 4 d.p.r. n. 425 del 1994, quasi che la clausola negoziale costituisse una mera riproduzione della previsione normativa.
Tale motivazione non appare appagante, non essendosi il giudice del gravame nemmeno posto l'interrogativo se la clausola in esame, per la sua formulazione letterale (“produrre al Comune di Diano Arentino tutta l'eventuale documentazione integrativa all'uopo necessaria") e la sua finalità di assicurare il rilascio del certificato di abitabilità, ponesse a carico dell'alienante l'onere di produrre ogni documentazione eventualmente richiesta a tal fine dal Comune, anche se non strettamente ricompresa nella previsione normativa di cui al citato art. 4. Nel procedere a tale indagine, in particolare, la Corte territoriale non poteva omettere di considerare che l'Immobiliare Elisabetta, per sua stessa ammissione (v. pag. 7 della sentenza), si era impegnata nei confronti del Comune, con atto unilaterale d'obbligo del 14-5-1992, "a non richiedere licenza di abitabilità per gli edifici oggetto dei progetti di cui sopra se non in presenza di adeguata disponibilità - da parte sua - di acqua per ogni esigenza dei predetti edifici". Il giudice del gravame, pertanto, avrebbe dovuto verificare se il documento richiesto dal Comune con la lettera del 10-12-1996, in quanto diretto a fornire la prova dell'assolvimento dell'impegno assunto nei confronti del predetto Ente in data 14-5-1992, rientrasse tra quelli che la società venditrice con la clausola inserita nell'atto di compravendita si era obbligata, nei confronti degli acquirenti, a produrre ai fini dell'esito positivo della pratica di abitabilità.
Poiché le evidenziate carenze motivazionali vertono su punti rilevanti ai fini della decisione, s'impone la cassazione della sentenza impugnata in ordine ai motivi accolti, con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Genova, la quale provvederà anche sulle spese del presente grado di giudizio.
Gli altri motivi di ricorso restano assorbiti dall'accoglimento di quelli in esame.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia anche per le spese del presente grado di giudizio ad altra Sezione della Corte di Appello di Genova.