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Cassazione: casa "crepata"? Responsabilità del venditore committente del costruttore...

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La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 9370, ha affermato che il compratore può rivalersi sul venditore appaltatore della ditta costruttrice dell'immobile a seguito di vizi riscontrati sull'immobile acquistato ed è quindi il venditore che deve dimostrare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva.



Corte di Cassazione, sez, II Civile, sentenza 8 marzo – 17 aprile 2013, n. 9370 - Presidente Oddo – Relatore Mazzacane

 

 

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 7-7-1997 i coniugi M.L. e G..B. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Treviso la s.a.s. Cosedil e, premesso di aver acquistato da quest'ultima per il prezzo di lire 280.000.000 un immobile ad uso abitazione sito nel Comune di (omissis) , assumevano che detto immobile era stato costruito su terreni fortemente instabili e su falde acquifere, tanto da provocare crepe tali da comprometterne la stabilità e determinare il deprezzamento del suo valore; essi chiedevano pertanto la risoluzione della compravendita e la condanna della convenuta alla restituzione del prezzo.
Il Tribunale adito con sentenza n. 2126/2002 rigettava sia la domanda ex art. 1669 c.c., in quanto la convenuta non aveva costruito l'immobile, ma ne era stata solo la venditrice, sia quella ex art. 1495 c.c. perché prescritta.
Proposto gravame da parte del M. e della B. cui resisteva la Cosedil la Corte di Appello di Venezia con sentenza del 9-8-2006 ha rigettato l'impugnazione.
Per la cassazione di tale sentenza il M. e la B. hanno proposto un ricorso articolato in un unico motivo cui la società Cosedil ha resistito con controricorso introducendo altresì un ricorso incidentale condizionato affidato a due motivi; i ricorrenti principali hanno successivamente depositato una memoria oltre il termine di cui all'art. 378 c.p.c..

 





Motivi della decisione

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.
Venendo quindi all'esame del ricorso principale, deve anzitutto rilevarsi che, contrariamente a quanto eccepito dalla Cosedil, esso contiene una esposizione dei fatti di causa e dello svolgimento delle vicende processuali che, seppure piuttosto stringata, è sufficiente per intendere la natura delle censure sollevate nei confronti della sentenza impugnata.
Ciò premesso, si rileva che con l'unico motivo formulato il M. e la B. , deducendo violazione e falsa applicazione di norme di diritto e vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver dichiarato infondata l'azione ex art. 1669 c.c. promossa dall'esponente nei confronti della controparte per la supposta mancanza della prova della rovina quanto meno parziale dell'edificio, considerato che la stessa perizia di parte attrice redatta dall'ingegner Sardi aveva escluso un pregiudizio per la statica dell'immobile.
I ricorrenti principali sotto un primo profilo affermano che l'art. 1669 c.c. non riguarda soltanto la rovina dell'edificio, ma anche i gravi difetti che possono non consistere nella rovina dell'edificio stesso, e che avrebbero potuto essere provati con una CTU così come era stato richiesto.
Il M. e la B. aggiungono che la Corte territoriale ha messo in rilievo soltanto uno dei vizi che legittimavano l'azione giudiziaria proposta, che inoltre gli esponenti avevano prodotto, oltre la perizia dell'ingegner Sardi, anche un'altra perizia giurata dell'ingegner professore Ed..Ma. del tutto ignorata dal giudice di appello.
La censura è fondata.
La Corte territoriale ha ritenuto infondata la domanda proposta dal M. e dalla B. ex art. 1669 c.c. per la mancanza totale della prova della rovina quantomeno parziale dell'edificio, come pure dell'esistenza di un pericolo certo ed attuale che, in un futuro più o meno prossimo, potesse verificarsi una rovina almeno parziale.
In tal modo il giudice di appello, pur avendo ricondotto la domanda proposta dal M. e dalla B. nell'ambito dell'art. 1669 c.c. non ha considerato che detta norma disciplina, oltre la rovina o il pericolo di rovina dell'opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, anche la distinta ipotesi che l'opera stessa presenti gravi difetti, consistenti in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura; pertanto la sentenza impugnata ha del tutto omesso una indagine volta ad accertare la sussistenza o meno nella specie di tali gravi difetti.
Esaminando ora il ricorso incidentale, si osserva che la società Cosedil, deducendo violazione o falsa applicazione dei norme di diritto, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto l'esponente astrattamente legittimata passiva rispetto all'azione ex art. 1669 c.c. proposta dalla controparte ancorché mera venditrice e non costruttrice dell'immobile in questione per non avere la Cosedil fornito la prova di non avere mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo sull'operato della impresa appaltatrice, il tutto in palese violazione dell'art. 2697 c.c., posto che spetta all'acquirente che agisce nei confronti del venditore non costruttore dell'immobile fornire la prova positiva di tale circostanza.
La censura è infondata.
La Corte territoriale ha rilevato che dal rogito 19-11-1993 per notaio Ferretto di Conegliano risultava che la Cosedil si era qualificata quale impresa costruttrice degli immobili di cui trattasi; pertanto sulla suddetta società gravava l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'impresa Mariotto (cui la Cosedil aveva pacificamente commissionato la costruzione), e non sugli acquirenti; d'altra parte la Cosedil commissionava per vendere, ed aveva come oggetto sociale proprio il tipo di attività commissionata, cosicché aveva la competenza tecnica per dare direttamente, o attraverso il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'impresa individuale che concretamente aveva poi eseguito la costruzione.
Orbene la sentenza impugnata non ha invertito l'onere della prova in ordine alle condizioni dell'azione risarcitoria gravante sul danneggiato in caso di responsabilità extracontrattuale, ma, riconoscendo alla Cosedil la competenza tecnica di dare direttamente o tramite il direttore dei lavori da lei commessi indicazioni mirate all'appaltatore, ha presunto l'addebitabilità dell'evento dannoso ad un'attività (anche eventualmente omissiva) colposa del venditore committente per fatto proprio o del suo ausiliare direttore dei lavori; invero l'azione ex art. 1669 c.c. può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera (Cass. 29-3-2002 n. 4622; Cass. 16-2-2012 n. 2238), come appunto nella fattispecie; pertanto correttamente il giudice di appello ha affermato che per il superamento di tale presunzione la venditrice era onerata dalla prova contraria di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'appaltatrice.
Con il secondo motivo la ricorrente incidentale, deducendo vizio di motivazione, assume che comunque l'esponente aveva ampiamente documentato di non aver mantenuto il potere di direttiva o di controllo sulla costruzione dell'immobile e di essersi avvalsa per la sua realizzazione dell'opera di soggetti professionalmente qualificati, quali l'appaltatrice Impresa Edile Mariotto Dino di Susegana, il progettista geometra L..L. ed il direttore dei lavori ingegner G..D.V. .
La censura è infondata.
Il riferimento alla qualificazione professionale dei soggetti che avevano realizzato l'opera è irrilevante rispetto alle argomentazioni espresse al riguardo dalla sentenza impugnata e già richiamate in occasione dell'esame del precedente motivo di ricorso, atteso che la qualificazione dell'impresa, del progettista e del direttore dei lavori non escludevano la responsabilità della committente per il fatto colpevole dei suoi ausiliari e, in particolare, del direttore dei lavori.
Il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.
In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al ricorso accolto, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame della controversia riguardante la sussistenza o meno dei gravi difetti dell'opera di cui all'art. 1669 c.c. e per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altro giudice di appello che si designa nella Corte di Appello di Brescia.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Brescia.

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