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Cassazione: gli accordi tra locatore e conduttore non opponibili al subentrante

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La Corte di Cassazione ha stabilito che "il patto con cui il conduttore originario e il locatore hanno deciso di aumentare il canone di locazione non è opponibile al conduttore che è subentrato nel contratto, salvo che venga provata la volontà di aderire all'accordo o la malafede di questi".



SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE - SEZIONE III CIVILE - Sentenza 28 febbraio 2013, n. 4986

 

 

Svolgimento del processo

Con sentenza del 29 novembre 2005 la Corte di appello di Roma, premesso che C.C.S., in qualità di acquirente dell'azienda commerciale e subentrante nel contratto di locazione intercorso tra B.M. e L.G. B. aveva proposto appello avverso le sentenze del 2002 nn. 1 e 36 di condanna a pagare i canoni non corrisposti, deducendo di aver pagato l'importo risultante dal contratto di locazione del primo aprile 1998, registrato, in cui era succeduta nel marzo 2000, e che non gli era opponibile la scrittura privata intercorsa tra locatore e originario conduttore del 2 aprile 1998, con cui era stato elevato l'ammontare del canone dal primo gennaio 2000 a L. 3.500.000 mensili, accoglieva l'appello della C. avverso la prima sentenza del Tribunale di Velletri che aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento all'obbligo di pagamento del canoni antecedenti alla predetta cessione dell'azienda e della locazione.

Ritenuto tuttavia che la scrittura del 1998 provava la simulazione del canone dichiarato nel contratto di locazione e che il cessionario non è terzo, ma ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36 parte contrattuale, nei cui confronti il locatore ha diritto di pretendere il corrispettivo nella misura effettivamente pattuita, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della C. a detto obbligo vincolante anche nei suoi confronti, così rigettando l'appello della stessa avverso la sentenza n. 36 del 2002 che l'aveva condannata a pagare le differenze canoni per i mesi di aprile, maggio e giugno 2001.

Avverso questa sentenza ricorre C.C.S. Gli intimati non hanno svolto attività difensiva.

 





Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia: "Omessa motivazione su punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla dedotta nullità della sentenza di primo grado per litispendenza con la medesima domanda decisa nel giudizio n. 229/00" e lamenta che la Corte di merito non ha esaminato la doglianza secondo cui la seconda domanda del s locatore era improcedibile perchè identica a quella proposta nel giudizio deciso con sentenza n. 1/2002, accolta dal tribunale pronunciando la risoluzione del contratto, e quindi non poteva esser pronunciata un'altra risoluzione. Questo punto era preliminare al merito della fondatezza della domanda proposta dal B. e contrastata dalla C. e pertanto la sentenza impugnata deve essere annullata.

Il motivo è infondato.

In appello la Corte di merito, in ragione della connessione delle causae petendi, parti, e questioni da trattare, ha riunito le cause a norma dell'art. 274 cod. proc. civ. Questo provvedimento non comporta il venir meno dell'autonomia dei singoli giudizi e perciò la sentenza che li definisce, pur se formalmente unica, consta in realtà di tante pronunce quante sono le cause riunite. In primo grado invece sono state decise separatamente dallo stesso giudice, Tribunale di Tivoli, ed in relazione ad esse nessuna litispendenza è ravvisabile sia perchè come innanzi detto sono cause connesse, ma non identiche, perchè i petita sono diversi - pagamento canoni attinenti a periodi diversi - sia perchè erano contemporaneamente pendenti dinanzi allo stesso giudice.

2.- Con il secondo motivo deduce: "Contraddittorietà della motivazione. Art. 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla L. n. 392 del 1978, art. 36 e all'art. 2560 c.c." per aver la Corte contraddittoriamente dapprima affermato che l'accordo simulatorio è valido se vi partecipano tutte le parti contraenti e poi, in relazione alla scrittura del 2 aprile 1998, affermato che il cessionario è parte contrattuale, ma la C. è intervenuta nel rapporto contrattuale con la cessione del 2000 in cui non vi è nessuna menzione a detta scrittura, sì che alla C. è opponibile soltanto il contratto di locazione registrato nel quale è subentrata.

Il motivo è fondato.

La L. n. 392 del 1978, art. 36 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione di cui all'art. 27, dispone: "Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione." La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l'avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell'immobile in cui è esercitata l'attività economica come uno degli elementi dell'azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell'art. 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della L. n. 392 del 1978, art. 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell'art. 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all'azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso è volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Nè possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione stante l'inequivoca espressione dell'art. 1406 cod. civ.: "ciascuna parte può sostituire a sè un terzo..." e la conseguente esclusione, stabilita dall'art. 1409 c.c. dell'opponibilità di eccezioni, tra ceduto e cessionario, non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il ceduto.

Infine, anche avuto riguardo alla simulazione, in relazione al canone, del contratto di locazione intercorso il primo aprile 1998 tra L. e B., ceduto alla C., ravvisata dalla Corte di merito alla luce della scrittura tra i suddetti intercorsa il giorno dopo, qualificata perciò controdichiarazione, la C., in mancanza di prova dell'adesione a questo negozio, è terzo rispetto ad esso, e perciò l'art. 1415 cod. civ. ne esclude l'opponibilità, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo.

Pertanto non gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto dell'originario contratto e tale è stata qualificata la scrittura del 1 aprile 1998.

Concludendo va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata per nuovo esame della causa alla luce dei principi innanzi richiamati.

Il giudice di rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

 

 

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Roma, altra composizione.

Così deciso in Roma, il 12 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 28 febbraio 2013

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